Da die Minderung neben der Nettokaltmiete auch die Vorauszahlungen erfasst, muss sich diese Minderung auch in der Betriebskostenabrechnung für das betreffende Jahr wiederfinden. Ansonsten müsste zum Beispiel, wer die Miete das ganze Jahr berechtigt um 100% minderte, allen Ernstes mit Betriebskostennachforderungen rechnen. Dass dies nicht sein kann, leuchtet schnell ein. Nicht nur die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen sind Teil der Miete, sondern die Betriebskosten in ihrer Gesamtheit. Die Höhe dieses Teils der Miete ist von der Höhe der auf Vermieterseite tatsachlich angefallenen Kosten abhängig. Darüber hat der Vermieter jährlich abzurechnen. Daher beschrankt sich eine Mietminderung nicht nur auf die laufenden Mietzahlungen, sondern erfasst auch die Betriebskostenabrechnung und dort insbesondere die Gesamtkosten. Wie dies im Einzelnen zu geschehen hat, soll nachfolgend beispielhaft dargestellt werden.

In unserem Beispiel sind folgende monatliche Mietzahlungen vereinbart:

Nettokaltmiete: 400 Euro
kalte Betriebskostenvorauszahlungen: 50 Euro
Heizkostenvorauszahlungen: 50 Euro
Bruttomiete: 500 Euro

Somit sind folgende Beträge jährlich zu leisten:

Nettokaltmiete (12 x 400 Euro): 4.800 Euro
kalte Betriebskostenvorauszahlungen (12 x 50 Euro): 600 Euro
Heizkostenvorauszahlungen (12 x 50 Euro): 600 Euro
Bruttomiete: 6.000 Euro


War die Miete im zweiten Halbjahr – z.B. wegen Baulärms – berechtigt um 20% gemindert, wurden folgende Beträge gezahlt:

Nettokaltmiete 1. Halbjahr (6 x 400 Euro): 2.400 Euro
Nettokaltmiete 2. Halbjahr (6 x 320 Euro): 1.920 Euro
Zwischensumme Nettokaltmiete: 4.320 Euro

kalte Betriebskostenvorauszahlungen 1. Halbjahr (50 Euro x 6)

300 Euro
kalte Betriebskostenvorauszahlungen 2. Halbjahr (40 Euro x 6): 240 Euro
Heizkostenvorauszahlungen 1. Halbjahr (50 Euro x 6): 300 Euro
Heizkostenvorauszahlungen 2. Halbjahr (40 Euro x 6): 240 Euro
Zwischensumme Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen: 1.080 Euro

geminderte jährliche Bruttomiete:

5.400 Euro


Die Differenz zwischen der vertraglichen Bruttomiete und der gezahlten Bruttomiete von 600 Euro entspricht einer Jahresminderungsquote von 10%. In unserem Beispiel sollen in der Betriebskostenabrechnung 1.500 Euro kalte Betriebskosten und 1.000 Euro Heizkosten auf die Wohnung tatsächlich angefallen sein.
Daraus ergibt sich folgende (verkürzte) korrekte Betriebskostenabrechnung:

1.000 Euro kalte Betriebskosten
1.500 Euro Heizkosten
2.500 Euro insgesamt

ACHTUNG: Die Gesamtbetriebskosten müssen jetzt um 10% (250 Euro) gemindert werden:

2.250 Euro - um 10% geminderte Betriebskosten
-1.080 Euro - um 10% geminderte Vorauszahlungen
1.110 Euro - Nachzahlung

Die obige Rechnung dürfte auch den interessierten Mietern auf den ersten Blick als viel zu kompliziert erscheinen. Es ist jedoch der einzige konsequente Rechenweg. Wer etwas Zeit hat, wird beim Nachrechnen feststellen können, dass die beiden von den Vermietern bislang praktizierten Rechenmodelle deutlich höhere Nachzahlungen zu Lasten des Mieters ausweisen. Nicht verschwiegen werden soll hier allerdings, dass sich ein mögliches Betriebskostenguthaben ebenfalls entsprechend reduziert.

Hölz & Solf

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