Die Mietminderung gehört zu den wichtigsten Mieterrechten. Befindet sich die Wohnung nicht im vereinbarten Zustand, ist auch die Miete nicht wie vereinbart zu zahlen. Allerdings darf wegen unerheblicher Mängel, zum Beispiel wegen eines abgetrockneten Wasserflecks an der Decke, nicht gemindert werden. Die Mietminderung tritt automatisch von Gesetzes wegen ein und ist daher nicht davon abhängig, ob der Mieter eine entsprechende Erklärung abgibt. Beginnt die Beeinträchtigung erst im laufenden Monat, sollte der Mieter dem Vermieter mitteilen, die Minderung werde mit der übernächsten Miete verrechnet. Wird das Minderungsrecht nicht ausgeübt, geht es verloren – es sei denn, die Miete wurde ausdrücklich unter dem Vorbehalt einer bestimmten Mietminderung gezahlt. Dies ist für den vorsichtigen Mieter der sicherste Weg: Er kann nach dem Ende der Beeinträchtigung nachträglich die Höhe der Mietminderung berechnen und den Gesamtbetrag vom Vermieter einfordern. Die allseits bekannten Listen mit Mietminderungsquoten sind leider nur von begrenzter Aussagekraft. Den dort zitierten Entscheidungen lag in aller Regel ein umfangreicher Rechtsstreit zugrunde, der sich nur selten auf einen Satz reduzieren lässt. Leider hat der Bundesgerichtshof (BGH) deutlich gemacht, dass der Mieter auf eigene Gefahr mindert und u.U. einen Irrtum über die Minderung vertreten muss. Wer also in seiner Minderung zu hoch greift, riskiert trotz des Mangels eine Kündigung wegen Mietrückstandes. Daher ist immer Vorsicht geboten.

Hölz & Solf

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